РУС
УКР
м. Київ, вул. Кирилівська,15
Подивитися на карті
Київська область, м. Біла Церква, бул. Олександрійський,10
Подивитися на карті
+38 (067) 767-54-62, +38 (066) 765-33-61
Передзвонити вам?

Квартира з «квартирантами»…

Тема права власності на житло та права користування ним іншими особами — наріжний камінь української правової системи. Адже ми дотепер послуговуємося Житловим кодексом УРСР, який дуже обмежує можливості виселення осіб із житла. Водночас питання права власності (включно з правом користування) давно й достатньо успішно регулює Цивільний кодекс. Така правова дихотомія досить передбачувано тягне за собою й різнобарвну судову практику.

 

Виключна правова проблема

Навесні цього року Касаційний цивільний суд передав на розгляд Великої палати Верховного Суду справу №447/455/17, предметом розгляду якої є вимога дружини про виселення після розлучення колишнього чоловіка із житла, що є її особистою власністю. Жінка при цьому посилалася на положення ЦК щодо захисту права власності, а чоловік заперечував, посилаючись на положення ст.156 ЖК, згідно з якою припинення сімейних відносин з власником не позбавляє особу права користування житлом.

КЦС раніше неодноразово розглядав подібні справи. Але цього разу судді все ж вирішили спробувати розв’язати проблему протилежної за змістом судової практики шляхом передання спору на вирішення ВП.

Свого часу Верховний Суд України сформував позицію, за якою положення ЦК слід застосовувати у випадку захисту порушеного права власності на житло від осіб, які не є й не були членами сім’ї

власника. Натомість положення ЖК застосовувалися до взаємовідносин власника жилого приміщення та членів його сім’ї, у тому числі у випадку втрати права власності власником, припинення з ним сімейних відносин або відсутності члена сім’ї власника без поважних причин понад рік.

Однак після формування Верховного Суду деякі (але не всі) колегії суддів КЦС почали відходити від цієї позиції та застосовувати іншу, на їхню думку, більш відповідну нинішнім суспільним відносинам. Вона полягає в тому, що особа, котра вселилась у житло як член сім’ї власника, набуває право користування чужим майном, яке, по суті, є особистим сервітутом. І право такої особи на користування чужим майном у разі припинення сімейних відносин підлягає припиненню на вимогу власника цього майна на підставі ч.2 ст.406 ЦК.

При цьому зазначалося, що, незважаючи на закріплення нормою ЦК права членів сім’ї власника житла, які проживають разом з ним, на користування цим житлом, воно виникає на підставі волевиявлення

власника, який дозволяє члену своєї сім’ї вселитися до нього. У зв’язку із цим обмеження власника в можливості виселення колишнього члена сім’ї є невиправданим утручанням як у його право власності, так і в право на повагу до його приватного та сімейного життя, до його житла.

З огляду на пропорційність

Дочекатися позиції ВП ВС із цього питання буде дуже цікаво, адже наразі її ще не озвучено. Утім, вона вже розглядала хоч і не тотожні, проте подібні справи. І в постанові від 21.08.2019 у справі №569/4373/16-ц дійшла доволі неоднозначних висновків. У цій справі особи, які набули право власності на підставі договору міни, намагалися виселити члена сім’ї колишніх власників (тобто ситуація ще більш «сприятлива» для позивачів, бо вони намагалися виселити чужу для них особу).

ВП проаналізувала одночасне застосування ст.8 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (щодо права на житло відповідача) та ст.1

Першого протоколу до неї (щодо права власності позивача). Підсумовуючи висновки про принципи застосування цих статей, викладені в рішеннях Європейського суду з прав людини, палата зазначила: виселення особи без надання іншого житлового приміщення можливе за умов, що таке втручання в право особи на повагу до приватного життя та права на житло, передбачене законом, має легітимну мету, визначену в §2 ст.8 конвенції, та є необхідним у демократичному суспільстві.

Навіть якщо законне право на зайняття житлового приміщення припинене, особа вправі сподіватися, що її виселення буде оцінене на предмет пропорційності в контексті відповідних принципів ст.8 конвенції.

Лот із обтяженнями

Цікавим прикладом є ще одна позицію ВП ВС (постанова від 31.10.2018 у справі №753/12729/15-ц). Особа придбала на публічних торгах іпотечне жито, в якому мешкав попередній власник та члени його сім’ї. Відмовляючи в задоволенні позову про

виселення, ВП зазначила, що, дійсно, унаслідок відмови в задоволенні позову про виселення неволодіючий власник несе певні обмеження. Разом з тим спірне житлове приміщення придбане на прилюдних торгах, при підготовці до яких мали бути зазначені обтяження у вигляді наявності осіб, які зареєстровані та проживають у приміщенні, тобто виявлені ризики, пов’язані з придбанням спірної нерухомості.

Не можна не звернути уваги на порушення прав нового власника. Однак при цьому необхідно врахувати, що спірна квартира придбана при реалізації предмета іпотеки державним виконавцем. Державний виконавець повинен був указати на обтяження квартири у вигляді проживання в ній її власника разом із членами сім’ї, серед яких є неповнолітня дитина.

Також зазначено, що новий власник може частково поновити свої права шляхом звернення про відшкодування шкоди до продавця, якщо той неналежним чином виконав свої зобов’язання про

повне інформування можливих покупців квартири про її обтяження, чи до банку про виконання останнім обов’язку щодо забезпечення осіб, які підлягають виселенню, іншим житловим приміщенням та відшкодування збитків.

Іпотечне застереження

З урахуванням попередньої позиції можна згадати ще один великий пласт справ, пов’язаних із правом власності на житло, регулювання якого в Україні наразі не можна назвати досконалим. Це справи, пов’язані з виселенням боржників з іпотечного житла. Проте тут причини проблеми вже не в наявності застарілого законодавства. Навпаки, запитання викликають актуальні, прийняті останніми роками норми.

Як відомо, 3.06.2014 ухвалено закон «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» №1304-VII. Ним запроваджено мораторій на примусове стягнення майна громадян України, наданого як

забезпечення кредитів у іноземній валюті. Тобто з моменту набрання чинності цим законом звертатися з відповідними позовами про звернення стягнення було можливо, але виконати отримане рішення — вже ні.

І хоча, здавалося б, у цьому питанні все однозначно, проте й тут виникли підстави для неоднозначної практики.

Так, у ряді своїх рішень КЦС сформував позицію, згідно з якою за наявності в договорі так званого іпотечного застереження відповідно до стст.36—38 закону «Про іпотеку» («сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору») суд доходив висновку про відсутність «примусової» складової в стягненні. Адже воно робиться на підставі договору, який, у свою чергу, є добровільним актом волевиявлення сторін. Отже, відсутні й підстави для застосування мораторію.

Утім, ВП ВС дотримується іншого погляду та вважає, що мораторій потрібно застосовувати в будь-якому разі, навіть під час позасудового врегулювання (постанова від 20.11.2019 у справі №802/1340/18-а). При цьому ВП керується таким підходом: держава цілеспрямовано вносила законодавчі обмеження, спрямовані на захист прав громадян щодо виселення, які пов’язані з виконанням зобов’язань за кредитами, наданими у валюті та забезпеченими іпотекою.

Указана обставина зумовлена тим, що фізична особа, яка отримала кредит у валюті, не має впливу на здешевлення гривні, коливання валютного курсу. Тому саме держава зобов’язана забезпечувати як дотримання прав усіх суб’єктів, так і баланс прав, у тому числі й прав кредитодавця та позичальника в кредитних правовідносинах (постанова від 31.10.2018 у справі №753/12729/15-ц).

Підсумовуючи, можемо припустити, що ВП ВС навряд чи відійде від власних попередніх висновків.

А тому отримати «універсальний інструмент» у вирішенні спірних правовідносин навряд чи вдасться.

Можливо, це й правильно. Основний принцип, який застосовує той же ЄСПЛ у численних справах з питань права приватної власності та його співвідношення із суспільними інтересами, — це принцип пропорційності. І в кожних конкретних правовідносинах оцінка предмета пропорційності втручання може бути різною. Оцінці підлягатимуть: порядок набуття права користування житлом, тривалість такого користування, ризик узагалі позбутися житла та стати безхатьком, оцінка добросовісності дій сторін, наявність іншого житла у власника та безліч інших обставин кожної конкретної справи.

СУДОВА ПРАКТИКА

 

 
Останні новини:
Задати питання адвокату

ПИТАННЯ-ВІДПОВІДЬ
Є питання? Задайте їх мені, і я дам відповідь на них найближчим часом.
Олена
Добрий день! Якщо немає можливості отримати свідоцтво про смерть (немає доказів родинних зв'язків), чи може онук, який народився, має
Читати повністю
Алла
Добрий день, підскажіть чи можна приватизувати членам фермерського господарства землю, що належить ФГ на підставі державного акту на право по
Читати повністю
Татьяна Бакановская
Здравствуйте. Моя мама умерла в 2009 году,оставив мне в наследство частный дом, в котором я прописана с даты его покупки. Я являюсь наследниц
Читати повністю
 



Задати питання адвокату:

(не публикуется на сайте)
(не публикуется на сайте)