РУС
УКР
м. Київ, вул. Кирилівська,15
Подивитися на карті
Київська область, м. Біла Церква, бул. Олександрійський,10
Подивитися на карті
+38 (067) 767-54-62, +38 (066) 765-33-61
Передзвонити вам?

Державна реєстрація поновленні договору оренди землі судовим рішенням

Ключові висновки КГС:
Державна реєстрація це не підстава набуття права оренди земельної ділянки, а засвідчення державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, при цьому, факт реєстрації права оренди земельної ділянки є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права оренди, а не є підставою його набуття. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права оренди, оскільки такої підстави закон не передбачає.
Отже, оскільки реєстрація є похідною дією від виникнення права оренди земельної ділянки, тому відсутність реєстрації при поновленні договору оренди не припиняє набуття такого права в цілому.
Апеляційний господарський суд при прийнятті постанови послався на переважність прав наймача (Позивача) на укладення договору найму на новий строк, що передбачено статтею 777 ЦК України, проте, як унормовано частиною 2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, а зважаючи на правовідносини сторін, які склались в межах спору у даній справі, питання наявності підстав для поновлення договору оренди землі регулюються Законом України "Про оренду землі".

«11. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. 
Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1– 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).
12. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов’язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця з дня закінчення строку договору заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору).
12.1. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв’язку з належним виконанням договору оренди землі.
12.2. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".
12.3. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов’язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді. 
13. Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та в постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17 від 29.11.2018 у справах №920/752/17, №920/737/17, № 920/747/17, № 920/751/17, №920/746/17, №920/744/17, №920/748/17, № 920/749/17, від 16.01.2019 у справах №920/738/17, №920/743/17, від 06.02.2019 у справах №920/742/17, №908/1582/17.
14. Судами попередніх інстанцій встановлено, що договір оренди землі від 19.04.2012 за результатами розгляду Господарським судом Полтавської області справи №917/2180/15 (рішення від 12.01.2016, яке залишено без змін постановою Вищого господарського суду України від 25.08.2016), був поновлений на той самий строк і на тих самих умовах шляхом викладення пункту 3.1 договору в редакції додаткової угоди від 14.11.2014, запропонованої Позивачем (з 30.01.2015 по 30.01.2018).
14.1. Позивач протягом жовтня-листопада 2017 року звертався до Відповідача з листами та проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 19.04.2012 на той самий строк та на тих самих умовах, проте Відповідач зазначив, що відповідно до Закону України "Про оренду землі" договір підлягає поновленню, але таке поновлення має здійснюватися за волевиявленням сторін і таке волевиявлення має бути оформлене відповідно до пункту 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні". Тому для підготовки відповідного рішення міської ради необхідно надати правовстановлюючі документи, що підтверджують право власності на об’єкт нерухомого майна, документацію із землеустрою на земельну ділянку, розроблену на підставі проекту розподілу території, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та клопотання на адресу міської ради про продовження права користування земельною ділянкою.
14.2. Позивачем в подальшому направлявся Відповідачу ще лист-повідомлення про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки, у відповідь на який Відповідач повідомив, що поновлення договору оренди земельної ділянки має відбуватися шляхом укладення нового договору оренди земельної ділянки на підставі відповідного рішення органу місцевого самоврядування. 
14.3. Водночас, судами попередніх інстанцій не встановлено, що Позивач отримував від Відповідача саме відмову у поновленні договору оренди землі, а посилання Відповідача в листах-відповідях на необхідність укладення нового договору не свідчить про те, що Відповідач відмовив Позивачу у поновленні договору оренди землі від 19.04.2012 на новий строк на тих самих умовах, а лише підтверджують вимогу Відповідача, що поновлення договору повинно відбуватися шляхом підписання нового договору оренди, а не додаткової угоди до вже існуючого договору оренди.
15. Суд першої інстанції також встановив, а апеляційний господарський суд підтвердив, що Позивач протягом строку дії договору оренди землі від 19.04.2012 та після закінчення строку його дії, продовжував користуватись земельною ділянкою відповідно до умов договору.
16. З огляду на наведене, а також те, що, як встановлено судами обох інстанцій, оскільки Позивач належно виконує обов’язки за договором оренди землі; продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і протягом одного місяця після закінчення строку договору відсутній лист-повідомлення Відповідача про заперечення у поновленні договору оренди землі, тому у Позивача були наявні підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону.
17. При цьому, слід зазначити, що Закон України "Про оренду землі" не передбачає надання орендарем в обов’язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди, а тому суди вірно відхилили твердження Відповідача про необхідність надання Позивачем переліку додаткових документів для поновлення договору оренди землі.
18. Доводи, касаційної скарги, наведені в пункті 8 постанови щодо застосування у даних правовідносинах статті 10, пункт 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статті 116, 124 ЗК України, колегією суддів відхиляються, оскільки, виходячи з правовідносин, які склалися між сторонами у даній справі, поновлення договору оренди землі не потребує прийняття органом місцевого самоврядування відповідного рішення. Крім того, статтями 116, 124 ЗК України визначено підстави та порядок набуття права на землю в разі, коли таке право не випливає із правовідносин, які склались з підстав поновлення договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди на тих самих умовах і на той самий строк.
Поновлення договору оренди землі врегульовано спеціальними нормами статті 33 Закону України "Про оренду землі", згідно з частиною 6 якої у цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення таким органом про поновлення договору оренди землі щодо земель державної або комунальної власності.
18.1. Що стосується посилань скаржника в пункті 8 постанови на не врахування судами попередніх інстанцій, що Відповідач листами повідомив Позивача про заперечення щодо поновлення договору оренди землі на умовах, запропонованих Позивачем, внаслідок чого унеможливлюється застосування приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі", то Суд звертає увагу, що, як вже зазначалось вище, судами не встановлено, що Позивач отримував від Відповідача саме відмову у поновленні договору оренди землі, а посилання Відповідача в листах на необхідність укладення нового договору не свідчить про те, що Відповідач відмовив Позивачу у поновленні договору оренди землі на новий строк на тих самих умовах.
19. Відповідно до статті 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
19.1. Тобто, державна реєстрація це не підстава набуття права оренди земельної ділянки, а засвідчення державою вже набутого права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, при цьому, факт реєстрації права оренди земельної ділянки є лише елементом юридичного складу, який тягне виникнення права оренди, а не є підставою його набуття. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права оренди, оскільки такої підстави закон не передбачає.
19.2. Отже, оскільки реєстрація є похідною дією від виникнення права оренди земельної ділянки, тому відсутність реєстрації при поновленні договору оренди не припиняє набуття такого права в цілому, а тому посилання скаржника, наведене в пункті 9 постанови, колегія суддів вважає помилковим.
20. Водночас, апеляційний господарський суд при прийнятті постанови послався на переважність прав наймача (Позивача) на укладення договору найму на новий строк, що передбачено статтею 777 ЦК України, проте, як унормовано частиною 2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, а зважаючи на правовідносини сторін, які склались в межах спору у даній справі, питання наявності підстав для поновлення договору оренди землі регулюються Законом України "Про оренду землі".
20.1. Однак, хоча суд апеляційної інстанції застосував поряд з іншими нормами права, які підлягали до застосування у спірних правовідносинах ще й статтю 777 ЦК України, що не підлягала застосуванню, проте це не вплинуло на прийняття правильного по суті та законного судового рішення.»

 

 
Останні новини:
  • 15.10.2019 Проживання за однією адресою після розлучення у зв'язку з відсутністю іншого місця проживання не свідчить про проживання однією сім'єю
    Детальніше
  • 08.10.2019 Коли керівник стає заручником підприємства
    Детальніше
  • 08.10.2019 Привітання з Днем юриста!
    Детальніше
  • 08.10.2019 Збирати докази на місці злочину як у детективних серіалах не можна
    Детальніше
  • 02.10.2019 Корпоративні спори: огляд ключових правових позицій
    Детальніше
Задати питання адвокату

ПИТАННЯ-ВІДПОВІДЬ
Є питання? Задайте їх мені, і я дам відповідь на них найближчим часом.
Алла
Добрий день, підскажіть чи можна приватизувати членам фермерського господарства землю, що належить ФГ на підставі державного акту на право по
Читати повністю
Татьяна Бакановская
Здравствуйте. Моя мама умерла в 2009 году,оставив мне в наследство частный дом, в котором я прописана с даты его покупки. Я являюсь наследниц
Читати повністю
Ольга
Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли поменять фамилию ребёнку без согласия отца? Если да, то какая процедура? Спасибо.
Читати повністю
 



Задати питання адвокату:

(не публикуется на сайте)
(не публикуется на сайте)