РУС
УКР
м. Київ, вул. Кирилівська,15
Подивитися на карті
Київська область, м. Біла Церква, бул. Олександрійський,10
Подивитися на карті
+38 (067) 767-54-62, +38 (066) 765-33-61
Передзвонити вам?

ВС/КЦС: Переважне право орендаря на продовження договору оренди НЕ є абсолютним (ВС/КЦС № 625/166/18 від 18.04.2019р)

Фабула судового акту: Частинами 1, 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Вказані норми кореспондуються з положеннями ст. 777 ЦК України.

Але чи вказують названі положення закону на автоматичну пролонгацію таких договорів?

Касаційний цивільний суд у постанові, що пропонується до уваги вказав, що НІ.

Згідно матеріалів справи, рішення у якій аналізується, між сільгосппідприємством та власниками земельних ділянок було укладено наступні договори оренди земельних ділянок строком на 10 років.

До закінчення строку ді вказаних договорів, орендар, відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» направило орендодавцям лист про намір продовжити дію вказаних договорів із проектом додаткової угоди до згаданих договорів.

Проте, орендодавці, посилаючись на небажання продовжувати договір оренди з вказаним сільгосппідприємством, а також бажання самостійно використовувати земельну ділянку, повідомили орендаря про заборону використання належних їм земельних ділянок.

У подальшому власники спірних земельних ділянок уклали договори емфітевзису, які були зареєстровані і відповідно до яких власники передали іншому підприємству право володіння та право цільового користування оспорюванними земельними ділянками для сільськогосподарських потреб, зберігаючи за собою право розпорядження ними.

У зв’язку із цим первинний орендар звернувся до суду із позовом про визнання договорів емфітевзису недійсними, оскільки такі порушують його переважне право як попереднього орендаря.

Рішенням районного суду вказані вимоги задоволено.

На думку суду першої інстанції у зв’язку із встановленням факту належного виконання попереднім орендарем умов договорів оренди, дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору користування з новим користувачем, договори емфітевзису, укладені з іншим сільгосппідприємством, є недійсними, як такі, що порушують переважне право позивача на поновлення договору оренди внаслідок укладення правочину з іншою особою на користування спірною земельною ділянкою.

Натомість вказані рішення апеляційним судом було скасовано та у задоволенні позовних вимог відмовлено, оскільки незважаючи на те, що орендар скористався своїм правом та направив своєчасно листи-повідомлення про поновлення договору на новий строк, останній отримав відмову від орендодавців, а відтак, втратив своє переважне право на укладення договорів оренди земельних ділянок.

З таким рішення погодився і Касаційний цивільний суд.

В своїй постанові КЦС вказав, що наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Таким чином реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже переважне право орендаря буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору.

Однак у даній справі мала місце наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, а тому переважне право орендаря не порушено.

Постанова

Іменем України

18 квітня 2019 року

м. Київ

справа №625/166/18

провадження №61-257св19

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:

Висоцької В. С. (суддя-доповідач), Пророка В.В., Фаловської І. М.

учасники справи:

позивач - приватне сільськогосподарське підприємство «Нове життя»,

представник позивача - Журков Віталій Іванович,

відповідачі: ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19, ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25, ОСОБА_26, ОСОБА_27, ОСОБА_28, приватне сільськогосподарське підприємство «Лілія»,

розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу приватного сільськогосподарського підприємства «Нове життя» на постанову Харківського апеляційного суду від 22 листопада 2018 року у складі колегії суддів: Кругової С. С., Маміної О. В., Пилипчук Н. П.,

ОПИСОВА ЧАСТИНА

Короткий зміст позовних вимог

1.   У квітні 2018 року приватне сільськогосподарське підприємство «Нове життя» (далі - ПСП «Нове життя») звернулось до суду з позовом до 

ОСОБА_6, ОСОБА_7, ОСОБА_8, ОСОБА_9, ОСОБА_10, ОСОБА_11, ОСОБА_12, ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, ОСОБА_16, ОСОБА_17, ОСОБА_18, ОСОБА_19,

ОСОБА_20, ОСОБА_21, ОСОБА_22, ОСОБА_23, ОСОБА_24, ОСОБА_25, ОСОБА_26, ОСОБА_27, ОСОБА_28 (далі - відповідачі-орендодавці) приватного сільськогосподарського підприємства «Лілія» (далі - ПСП «Лілія»), у якому просило визнати недійсними договори користування чужими земельними ділянками для сільськогосподарських потреб, укладені між орендодавцями та ПСП «Лілія», скасувати їх державну реєстрацію, а також визнати поновленими договори оренди землі, укладені між ПСП «Нове життя» та орендодавцями шляхом визнання укладеними додаткових угод.

2.   Позовна заява мотивована тим, що відповідачі - орендодавці є власниками земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що розташовані на території Шляхівської сільської ради Коломацького району Харківської області.

3.   У 2005 - 2006 роках між ПСП «Нове життя» та відповідачами - орендодавцями були укладені договори оренди землі, відповідно до умов яких власники відповідних земельних ділянок, які на праві приватної власності належать орендодавцям, передали, а ПСП «Нове життя» прийняло в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення, строком на 10 років. За умовами пункту 8 договорів оренди орендар має переважне право на поновлення договору оренди.

4.   На виконання статті 33 Закону України «Про оренду землі» та положень договору ПСП «Нове життя» завчасно - 12 вересня 2017 року направило лист-повідомлення від 01 вересня 2017 року кожному з відповідачів-орендодавців.

5.   Відповідачі орендодавці не надали заперечень, щодо окремих умов запропонованої додаткової угоди, зіслались на небажання продовжувати договір оренди з ПСП «Нове життя», а також бажання самостійно використовувати земельні ділянки, повідомили про заборону використання земельних ділянок, однак в свою чергу кожен з них із ПСП «Лілія» уклав договір емфітевзису спірних земельних ділянок.

6.   ПСП «Нове життя» вважає, що вказаними діями відповідачів орендодавців та ПСП «Лілія» були порушені права позивача як переважного орендаря та просить суд позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

7.   Рішенням Коломацького районного суду Харківської області від 24 липня 2018 року у складі судді Лосєва Д. К. позов задоволено.

Визнано недійсними договори користування чужими земельними ділянками для сільськогосподарських потреб (емфітевзису), укладені 25 лютого 2018 року, 26 лютого 2018 року, 19  березня 2018 року, 20 березня 2018 року, 23 березня 2018 року, 27 березня 2018 року між ПСП «Лілія» та відповідачами-орендодавцями, скасовано їх державну реєстрацію.

Визнано поновленими договори оренди землі, укладені 30 грудня 2005 року,

31 грудня 2005 року та 01 січня 20016 року між ПСП «Нове життя» і власниками спірних земельних ділянок та визнано укладеними додаткові угоди в редакції, запропонованій позивачем.

8.   Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що установивши факт належного виконання ПСП «Нове життя» умов договорів оренди, дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору користування з новим користувачем, договори емфітевзису, укладені з ПСП «Лілія», визнаються судом недійсними, на підставі ч.1 ст.203, ч.1 ст.215 ЦК України, як такі, що порушують переважне право позивача на поновлення договору оренди внаслідок укладення правочину з іншою особою на користування спірною земельною ділянкою.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

9.   Постановою Харківського апеляційного суду від 22 листопада 2018 року апеляційну скаргу ПСП «Лілія» задоволено. Рішення Коломацького районного суду Харківської області від 24 липня 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено.

10.   Постанова апеляційного суду мотивована тим, що орендар скористався своїм правом та направив своєчасно листи-повідомлення про поновлення договору на новий строк, на що отримав відмову від орендодавців, а відтак, втратив своє переважне право на укладення договорів оренди земельних ділянок

Короткий зміст вимог касаційної скарги

11.   У касаційній скарзі, поданій у січні 2019 року,  ПСП «Нове життя» просить скасувати постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального і порушення норм процесуального права.

Аргументи учасників справи

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

 

12.   Касаційна скарга мотивована тим, що апеляційний суд прийшов помилкового висновку про втрату позивачем переважного права на укладення договорів оренди земельних ділянок, оскільки оспорені договори емфітевзису, укладені між відповідачами, за своєю суттю, є договорами оренди земельних ділянок. ПСП «Лілія» не виконало вимоги ухвали суду першої інстанції про надання повних текстів договорів емфітевзису, що вказує на те, що їх зміст передбачає передачу земельних ділянок у користування та володіння, що є подібним договору оренди землі. Також не спростовано те, що запропоновані позивачем умови можуть бути кращими від тих, що містяться в оспорених договорах.

13.   Касаційна скарга містить посилання на те, що позивачем дотримано вимоги частини п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», яка, зокрема,  передбачає узгодження з орендарем  (за необхідності) істотних умов договору і, за відсутності заперечень укладання з орендарем додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Проте орендодавці не розглянули пропозицію орендаря. Листи про відмову у продовженні орендних відносин орендодавці обґрунтували бажанням самостійно використовувати земельну ділянку, однак уклали нові договори, чим позивач ввели в оману.

14.   Крім того, апеляційний суд не врахував, що матеріалами справи підтверджено, що ПСП «Нове життя» розпочало виробничий цикл на земельних ділянках у 2017 році, проте, передачею власниками спірних земельних ділянок за договором користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб ПСП «ЛІЛІЯ» у кінці березня 2018 року унеможливило збирання врожаю.

15.   Аргументом касаційної скарги також указано те, що ця справа містить виключну правову проблему, тому для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики виникає необхідність передачі  на розгляд ВеликоїПалати Верховного Суду.

Доводи інших учасників справи

16.   ПСП «Лілія» надіслало відзив на касаційну скарги, який аргументовано тим, що касаційна скарга є необґрунтованою, а судове рішення апеляційного суду постановлено відповідно до норм матеріального та процесуального права, в тому просило залишити без змін.

17.   Доводи відзиву зводяться до того, що укладення договорів емфітевзису, які є відмінними від договору оренди, після закінчення строку дії договорів оренди та за наявності доведення до орендаря наміру не продовжувати договір на новий строк, переважне право орендаря не порушує. Умови договору емфітевзису є більш вигідними для власників, так як, їх укладення та визначення істотних умов в більшій мірі залежить саме від волі сторін, в законодавстві не існує суттєвих обмежень щодо ціни, строку та інших умов. Відсутність волевиявлення власників на поновлення попередніх договорів оренди дає підстави для висновку про те, що ПСП «Нове Життя» втратили переважне права на поновлення договорів оренди.

18.   Відзив на касаційну скаргу також містить посилання на існування  стабільної та однозначної практики Верховного Суду щодо відсутності переважного права орендаря у зв'язку з реалізацією абсолютного права власності, щодо землі шляхом неорендних правовідносин.

19.   Інші учасники справи не скористалися правом подання до суду відзиву на касаційну скаргу, письмових заперечень щодо її вимог і змісту до суду не направили.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

 

20.   У 2005 року - 2006 роках між ПСП «Нове життя» та відповідачами-орендодавцями, з кожним окремо, були укладені наступні договори оренди земельних ділянок:  за умовами яких власники земельних ділянок передали, а ПСП «Нове життя» прийняло зі строком дії договорів на 10 років у платне користування відповідні земельні ділянки сільськогосподарського призначення, що розташовані на території Шляхівської сільської ради Коломацького району Харківської області, а саме:

30 грудня 2005 року договори укладено з: ОСОБА_7 про оренду двох земельних ділянок площами 6,18 га кожна; з ОСОБА_30, яка під час дії договору померла, а спадкоємцем став ОСОБА_24,  про оренду земельної ділянки площею 6,23 га; з ОСОБА_27 про оренду земельної ділянки площею 6,18 га та з ОСОБА_25 про оренду земельної ділянки площею 5,58 га; з ОСОБА_16  про оренду земельної ділянки площею 6,1824 га та з ОСОБА_19 про оренду земельної ділянки площею 6,18 га; з ОСОБА_31, яка під час дії договору померла, а спадкоємицею земельної ділянки стала ОСОБА_21, про оренду земельної ділянки  площею 6,42 га; з

ОСОБА_22 про оренду земельної ділянки площею 6,2931 га, ОСОБА_15  про оренду земельної ділянки площею 6,18 га,

ОСОБА_14 про оренду земельної ділянки площею 6,18 га;

31 грудня 2005 року укладено з ОСОБА_26 про оренду земельної ділянки площею 6,19 га.

01 січня 2006 року договори укладено з: ОСОБА_10 про оренду земельної ділянки площею 6,26 га,  який зареєстрований 21 листопада 2007 року;  ОСОБА_11 про оренду земельної ділянки площею 6,4202 га, який зареєстрований 05 листопада 2007 року;  ОСОБА_13 про оренду земельної ділянки площею 6,42 га, який зареєстрований 18 січня 2008 року; ОСОБА_23 про оренду земельної ділянки площею 6,18 га та ОСОБА_8 про оренду земельної ділянки площею 6,18 га; ОСОБА_28  про оренду земельної ділянки площею 6,21 га; ОСОБА_18  про оренду земельної ділянки площею 6,18 га;  ОСОБА_32 про оренду земельної ділянки площею

6,18 га; ОСОБА_20 про оренду земельної ділянки площею 5,59 га; ОСОБА_33, яка під час дії договору померла, а спадкоємицею земельної ділянки стала ОСОБА_9  про оренду земельної ділянки площею 6,1824 га.

21.   У пункті 8 наведених договорів оренди орендар має переважне право на поновлення договору оренди

22.   На виконання статті 33 Закону України «Про оренду землі» та положень пункту 8 договорів, 12 вересня 2017 року ПСП «Нове життя» завчасно направило лист-повідомлення від 01 вересня 2017 року з проектом додаткової угоди.

23.   Додаткові угоди не були підписані.

24.   У період з 27 вересня 2017 року по 08 листопада 2017 року орендодавці, посилаючись на небажання продовжувати договір оренди з ПСП «Нове життя», а також бажання самостійно використовувати земельну ділянку, повідомили орендаря про заборону використання належних їм земельних ділянок.

25.   25 лютого 2018 року, 26 лютого 2018 року, 19  березня 2018 року, 20 березня 2018 року, 23 березня 2018 року, 27 березня 2018 року власники спірних земельних ділянок уклали договори емфітевзису, які були зареєстровані і відповідно до яких власники передали ПСП «Лілія» право володіння та право цільового користування оспорюванними земельними ділянками для сільськогосподарських потреб, зберігаючи за собою право розпорядження ними.

МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА

Позиція Верховного Суду

26.   Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

27.   Касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права

28.   Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду вирішення справи.

29.   Відповідно до вимог частин першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.

30.   Обґрунтовуючи позов, ПСП «Нове життя» посилалось на невизнання орендодавцями його переважного права, передбаченого умовами укладеного між ними договорами оренди та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», унаслідок чого останніми були укладені договори  емфітевзису.

31.   Частиною четвертою статті 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

32.   Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків.

33.   Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

34.   Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК УкраїниЗаконом України «Про оренду землі».

35.   Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.

36.   Так, відповідно до частин першої-п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

37.   Частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має

 
Останні новини:
  • 12.07.2019 Надання дозволу на тимчасовий виїзд за кордон неповнолітньої дитини без згоди батька.
    Детальніше
  • 12.07.2019 Пояснення осіб, які не попереджалися про кримінальну відповідальність за дачу завідомо неправдивих свідчень.
    Детальніше
  • 12.07.2019 Земельні спори фермерських господарств: практика визначення юрисдикції
    Детальніше
  • 02.07.2019 Чи перешкоджає перебування за кордоном прийняти спадщину, пояснив ВС
    Детальніше
  • 13.06.2019 Підписання відповідачем актів звірки взаємних рахунків свідчить про визнання ним свого боргу, та перериває перебіг строку позовної давності (ВС/КГС у справі № 910/1389/18 від 05 березня 2019 р.)
    Детальніше
Задати питання адвокату

ПИТАННЯ-ВІДПОВІДЬ
Є питання? Задайте їх мені, і я дам відповідь на них найближчим часом.
Алла
Добрий день, підскажіть чи можна приватизувати членам фермерського господарства землю, що належить ФГ на підставі державного акту на право по
Читати повністю
Татьяна Бакановская
Здравствуйте. Моя мама умерла в 2009 году,оставив мне в наследство частный дом, в котором я прописана с даты его покупки. Я являюсь наследниц
Читати повністю
Ольга
Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли поменять фамилию ребёнку без согласия отца? Если да, то какая процедура? Спасибо.
Читати повністю
 



Задати питання адвокату:

(не публикуется на сайте)
(не публикуется на сайте)