РУС
УКР
Київська область, м.Біла Церква, вул. С.Наливайка, 13, офіс 400 будівля КОТПП
+38 (067) 767-54-62, +38 (066) 765-33-61
Передзвонити вам?

Паї: придбати та зберегти

Моніторинг Держгеокадастру не дає реального уявлення про те, як нині розвивається ринок. Суб’єкти переважного права зіткнулися з тим, що пройти всі необхідні процедури на практиці неможливо, а оренда й емфітевзис стали ризикованими, переконані юристи.

Ускладнені процедури

У рамках форуму «Ринок землі», організованого Асоціацією правників України, юристи обговорили нагальні питання земельного права, що постали перед спільнотою з відкриттям і функціонуванням ринку земель.

«Ринок земель запрацював, і багато «жахалок» та міфів не справдилося. Скупки паїв не відбувається. Натомість експерти говорять про те, що багато складнощів виникає на етапі укладення угод», — окреслила проблеми голова відділення АПУ в Івано-Франківській області Оксана Кобрин.

Юрист зазначила, що нині процедура укладення купівлі-продажу земельних ділянок с/г призначення значно ускладнилася. Раніше ділянки, що призначалися під садівництво й городництво можна було оформити за 1—2 дні. Тепер же, оскільки вони належать до земель с/г призначення, то підпали під ускладнені процедури відчуження.

Наразі законодавство містить лише невеликі винятки стосовно ділянок особистого селянського господарства (ОСГ) та садівництва. «Весь моніторинг, який зараз ведеться Держгеокадастром, фактично враховує як земельні ділянки, призначені для товарного с/г виробництва, так і всі інші землі, що потрапляють під категорію с/г призначення», — правник пояснила, що за таких умов, вивчаючи цифри, дивлячись, скільки угод укладено, яка середня сума цих угод, неможливо скласти уявлення про те, як тепер розвивається ринок.

Перепони для покупців

Натомість і для нотаріусів, і для тих, хто хотів би відчужити ділянки, які не віднесено до сільгоспземель, законодавець створив цілий ряд перепон і додаткових перевірок, зазначила юрист.

О.Кобрин зауважила, що у зв’язку із цим правники чекають на прийняття проекту «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення окремих питань, пов’язаних із набуттям права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення» (№6199). Він передбачає, що ділянки категорії ОСГ та під садівництво виключать зі списку особливих умов і перевірок, і придбати такі землі буде простіше.

«Насправді зараз щодо земель товарного сільгоспвиробництва укладається дуже мало угод. А якщо це й відбувається, то з уникненням усієї процедури переважного права (коли орендар викуповує ділянку яку орендує)», — мовляв, якщо продавати землю не орендарю, тобто не суб’єкту переважного права, пройти дані процедури на практиці повністю неможливо.

На суто технічні перешкоди в процесі реєстрації переважного права зараз вказує і сам реєстратор. Нині актуальна також проблема обрахунку ділянки, яка може бути успадкована. А до проблематики переважного права можна віднести й те, що емфітевзис фактично не надає переважного права на придбання земельної ділянки у випадку, якщо вона продається.

Ще одне питання, яке також постало: як бути, якщо один з подружжя, який хоче придбати землю, є іноземцем? Юридично придбана земля вважатиметься спільною сумісною власністю подружжя, проте іноземець за чинним законодавством поки не може володіти такою ділянкою.

«Тож у таких випадках ми рекомендуємо передбачати безпосередньо в договорі, що ділянка є особистою приватною власністю того з подружжя, хто є громадянином України. Або ж відповідні умови мають бути передбачені в шлюбному договорі», — порадила О.Кобрин.

Ризики оренди й емфітевзису

Керівник практики аграрного та земельного права в EVERLEGAL, заступник голови комітету з аграрного права АПУ Світлана Тетеря говорила про оренду та емфітевзис після відкриття ринку земель.

«Перехід права власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні на праві оренди чи емфітевзису, до іншої особи не є підставою для зміни умов або припинення відповідного договору, якщо інше не передбачено самим договором», — зазначила юрист.

Однак, якщо навіть у договорі прописано, що зміна власника не впливає на дію договору, розслаблятися все одно не варто, порадила С.Тетеря. «Адже з відкриттям ринку землі для таких категорій осіб збільшуються ризики втрати права користування через недобросовісні дії власників ділянок. З огляду на те, що земельну ділянку з орендою чи емфітевзисом з 2024-го, коли на ринок зайдуть юридичні особи, буде складніше продати».

Також правник наголосила, що власники ділянок можуть ініціювати судові процеси. Або, наприклад, відмовлятися від орендної плати аби штучно створити підстави для розірвання договору через нібито систематичну несплату. «Наших клієнтів уже спіткали такі випадки. Особливо коли в людей немає карток, у договорі прописані виплати готівкою, і власники просто не приходять за грошима», — розповіла експерт.

Поширеним ризиком є відмови власників земельних ділянок у поновленні договорів. При цьому з огляду на останню практику Верховного Суду поновити такий договір у судовому порядку нині дуже складно. Так, Касаційний цивільний суд зазначає, що власник управі розпоряджатися своєю ділянкою на власний розсуд.

Тож тут С.Тетеря радить уносити зміни до існуючих договорів, установлюючи умови щодо їх автоматичного поновлення в порядку ст.1261 Земельного кодексу. «Цей механізм запрацював з минулого року, але не всі знають, що він діє тільки щодо тих договорів, які були укладені після набрання чинності відповідними змінами, або щодо договорів, до яких були внесені зміни», — зазначила вона.

Правники сподіваються, що подібні дискусії не лише сприятимуть тому, аби юристи надавали послуги кращої якості своїм клієнтам і партнерам, а й спонукатимуть державні органи швидше та якісніше врегульовувати питання, що належать до їхньої компетенції.

ЗАКОНОДАВЧА ВЛАДА

 
Останні новини:
Задати питання адвокату

ПИТАННЯ-ВІДПОВІДЬ
Є питання? Задайте їх мені, і я дам відповідь на них найближчим часом.
Олена
Добрий день! Якщо немає можливості отримати свідоцтво про смерть (немає доказів родинних зв'язків), чи може онук, який народився, має
Читати повністю
Татьяна Бакановская
Здравствуйте. Моя мама умерла в 2009 году,оставив мне в наследство частный дом, в котором я прописана с даты его покупки. Я являюсь наследниц
Читати повністю
Ольга
Добрый день! Подскажите пожалуйста, можно ли поменять фамилию ребёнку без согласия отца? Если да, то какая процедура? Спасибо.
Читати повністю
 



Задати питання адвокату:

(не публикуется на сайте)
(не публикуется на сайте)